Aufnahme dritter Personen – Wen darf der Mieter in seine Wohnung aufnehmen?

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Nach §540 BGB gelten für den Mietgebrauch des Mieters folgende Grundsätze:
– Der Mieter darf den Mietgebrauch nur in eigener Person ausüben.
– Die Überlassung des Mietgebrauchs an Dritte bedarf der Erlaubnis des Vermieters.
– Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erlaubniserteilung zur Aufnahme dritter Personen in der Wohnung.

Soweit so gut, aber nach herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung kann der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters folgende Personen in die
– Den Ehegatten oder den Lebenspartner im Sinne von § 1 Abs. 1 LPartG
– Die minderjährigen und volljährigen Kinder/Stiefkinder (wobei es weder auf Erziehungsbedürfigkeit, noch auf wirtschaftliche Unabhängigkeit ankommt)
– Eine Hausangestellte
– Eine Pflegeperson
– Die Eltern des Mieters
– Nach einem Teil der Rechtsprechung auch die Enkel des Mieters

Als Begründung hierzu wird angegeben, dass es von weiten Teilen der Bevölkerung als angemessen und selbstverständlich angesehen wird, Personen, die zu einer der genannten Gruppen gehören bei entsprechendem Bedarf einerseits und vorhan-denem Platz in der Wohnung andererseits in die Wohnung mit aufzunehmen.

Erstaunlicherweise zählt die Rechtsprechung und Literatur Geschwister des Mieters, den Verlobten, vor allem aber den Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft nicht zu dem privilegierten Personenkreis, der ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden darf. Der Gesetzgeber hilft dem Mieter in einem solchen Fall mit der Regelung des § 553 BGB. Danach kann der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags vom Vermieter verlangen, dass er die Erlaubnis zur Aufnahme eines Dritten in der Wohnung erteilt, wenn hieran ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht. Die Rechtsprechung legt die Messlatte auf Fest-stellung, wann ein berechtigtes Interesse besteht, sehr nieder. Ein berechtigtes Interesse ist bereits dann zu bejahen, wenn der Mieter im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen mit einem Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will, ganz gleich, ob es sich bei dem Dritten um eine Person gleichen oder anderen Geschlechts handelt. Der BGH hat diese Auffassung der Instanzgerichte ausdrücklich bestätigt; das Bundesverfassungsgericht hat sie für verfassungskonform erklärt.

Ein wichtiger Grund in der Person des Dritten ist nur dann gegeben, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Die Person, die der Mieter in die Wohnung mit aufnehmen will, kann nicht wegen seiner Rasse, oder wegen seiner ethnischen Herkunft, seines Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung oder wegen Alters oder sexueller Identität abgelehnt werden. Die Frage, wann eine Überbelegung vorliegt, wird von der Rechtsprechung ganz unterschiedlich beurteilt. Beurteilungskriterien sind die Wohnungsgröße und die Anzahl der Zimmer im Verhältnis zur Zahl der Wohnungsnutzer, wobei aber auch die Lage auf dem Wohnungsmarkt vor Ort zu berücksichtigen ist.

Als Faustregel gilt:
– 12 m² Wohnfläche pro Erwachsenem
– 6 m² Wohnfläche pro Kind unter 13 Jahren.

Diese Grenze der Überbelegung gilt, wenn der Mieter Personen aus dem oben genannten, privilegierten Personenkreis aufnimmt, für deren Aufnahme er keine Erlaubnis des Vermieters einholen muss. Bestehen Zweifel, ob eine Überbelegung eintritt/besteht, sollte auf jeden Fall vor irgendeiner Entscheidung der örtliche Berater von Haus & Grund zu Rate gezogen werden. Ein sonstiger Fall der Unzumutbarkeit kann dann vorliegen, wenn der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten unzumutbar belasten würde. Hiervon ist z. B. auszugehen, wenn der Mieter einen Teil der Mietsache einem Dritten überlassen will, obwohl das Hauptmietverhältnis alsbald endet. Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis zur Aufnahme eines Dritten in der Wohnung davon abhängig machen, dass der Mieter mit einer Mieterhöhung einverstanden ist, sofern dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Nach herrschender Meinung hängt der Anspruch des Vermieters auf eine Mieterhöhung davon ab, ob der Vermieter durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung, oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten. Wann dies vorliegt und um welchen Betrag die Miete erhöht werden kann, ist in der Rechtsprechung umstritten. Die Mieterhöhung kann nicht einseitig erklärt werden, sie muss zwischen den Parteien vereinbart werden. Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, es steht ihm lediglich frei, die Erlaubnis zu verweigern, wenn der Mieter eine Mieterhöhung zu Unrecht ablehnt. Hier sollte auf jeden Fall der Haus & Grund-Be-rater konsultiert werden.

Unabhängig von den obigen Ausführungen sollte bei Abschluss eines Mietvertrags – wie in den von Haus & Grund herausgegebenen Mietvertragsformularen vorgesehen – die Zahl der Personen eingetragen werden, die vertragsgemäß die Wohnung nutzen werden.

Text: RA Harry Mühl
Foto: bernhardbodo/Fotolia.de

Gemäß § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

 

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