Beschlussfassung – Darf der Verwalter die Teilnehmerzahl zur Eigentümerversammlung begrenzen?

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Wohnungseigentümerin P hatte an der Eigentümerversammlung nicht teilgenommen. Dass die übrigen Eigentümer einen Fassadenanstrich beschlossen, passte ihr nicht: Sie hielt die Farben, die zum Einsatz kommen sollten, für gesundheitsschädlich. Deshalb zog Frau P vor Gericht: Der Beschluss sei schon deshalb unwirksam, weil die Einladung des Verwalters zur Eigentümerversammlung elementare Mitwirkungsrechte der elf Eigentümer verletzt habe.

Der Stein des Anstoßes: Der Hausverwalter hatte in der Einladung darauf hingewiesen, dass nicht alle Eigentümer teilnehmen könnten. Unter Corona-Bedingungen sei im Sitzungsraum nur Platz für ihn und neun Teilnehmer. Würde die Höchstzahl überschritten, könne er die Versammlung nicht durchführen. Der Verwalter schlug vor, möglichst ihm oder dem Verwaltungsbeirat eine Vollmacht für die Abstimmungen zu erteilen.

Das Amtsgericht Kassel gab Frau P Recht: Diese Einladung zur Versammlung komme einer Ausladung gleich. Dem widersprach jedoch das Landgericht Frankfurt, das gegen das Einladungsschreiben keine Einwände hatte (Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 17.12.2020 – 2-13 S 108/20). Die von der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse seien wirksam, so das Landgericht.

Richtig sei, dass auch während der Corona-Pandemie alle Eigentümer das Recht hätten, an Eigentümerversammlungen persönlich teilzunehmen. Nur so könnten sie durch eigene Beiträge die Willensbildung der Teilnehmer in ihrem Sinn beeinflussen. Dieses Recht habe der Verwalter durch die Einladung aber nicht verletzt. Er habe die Eigentümer nicht aufgefordert fernzubleiben, sondern darauf hingewiesen, dass er einen Raum für zehn Personen gemietet habe und die Möglichkeit bestehe, Vollmachten zu erteilen.

In Zeiten der Pandemie müsse der Verwalter das Abstandsgebot und die Hygiene-Vorschriften einhalten. Der Verwalter müsse für die Versammlung aber nicht unbedingt einen Saal anmieten, der für alle Eigentümer groß genug sei – wenn nicht zu erwarten sei, dass alle teilnehmen. Es sei sachgerecht, bei der Auswahl des Versammlungs- orts die wahrscheinliche Teilnehmerzahl zu berücksichtigen. Er dürfe auch dafür werben, dass sich einige Eigentümer bei der Versammlung vertreten lassen.

Gegen die Mitwirkungsrechte von Frau P hätte der Verwalter verstoßen, wenn er ihr wegen „Überfüllung“ den Zugang zum Saal verweigert hätte. Sie sei aber der Versammlung ohnehin – aus anderen Gründen – ferngeblieben. Auch die Ankündigung des Verwalters sei nicht zu beanstanden, dass er bei Überschreitung der Höchstzahl von zehn Personen die Versammlung nicht durchführen könne. Verstoße die Teilnehmerzahl gegen geltende Infektionsschutz-Auflagen, bleibe dem Verwalter gar nichts anderes übrig, als die Versammlung abzusagen.

Text: onlineurteile.de

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