Warum sich Bauen im Bestand lohnt

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Neubauten sind viel billiger! Nur Dumme investieren in alte Häuser! Noch immer kursieren solche Argumente, sobald das Bauen im Bestand zum Thema wird. Doch bekommen Bauherren tatsächlich mehr für ihr Geld, wenn sie neu bauen anstatt ein altes Gebäude zu modernisieren?

Oft ist es ein Reihenhäuschen mit einer handtuchgroßen Terrasse auf einem etwa 200 Quadratmeter großen Grundstück, dicht gedrängt an die Nachbarn, das als Neubau vom Bauträger erstanden wird. Zwischen diesem und dem erträumten Haus, mitten im Garten mit altem Baumbestand und großer Wiese, liegen Welten. Denn zumindest in Ballungsgebieten lässt sich solch ein Wunsch meist nur über eine Erbschaft oder den Kauf eines bestehenden Gebäudes erfüllen. Doch viele scheuen davor zurück, das Projekt Sanierung anzugehen, aus Angst vor zu hohen Kosten oder unvorhersehbaren Problemen. Von einem spontanen Kauf ist abzuraten. Stattdessen empfiehlt sich vorab eine gründliche Besichtigung gemeinsam mit dem Experten: Architektinnen und Architekten können Kaufinteressenten oder Hausbesitzern unabhängigen Rat erteilen, mögliche Probleme erkennen und Lösungen aufzeigen. Wo steckt das besondere Potenzial einer Immobilie und was kann der Bauherr oder die Bauherrin daraus machen?

Altbauten im Bestand sind nicht altbacken

Ein Grundriss ist nicht in Stein gemeißelt. Das vermeintliche Problem bei Altbauten, dass die Raumaufteilung ungeschickt ist und die Zimmer zu klein sind, lässt sich durch entsprechende Planung den persönlichen Anforderungen anpassen. Gemeinsam mit dem Bauherrn sucht der Architekt nach der besten Lösung: Vielleicht schafft ein Anbau mehr Platz im Erdgeschoss und entzerrt so eine unpraktische Eingangssituation oder eine enge Küche verwandelt sich in einen offenen Wohn-Essbereich. In vielen alten Häusern bietet auch der Dachboden ein großes Potenzial. Statt einer Abstellfläche entsteht hier beispielsweise ein Schlafzimmer mit Bad für die Eltern. Eine Dachgaube und zusätzliche Dachflächenfenster sorgen für die notwendige Stehhöhe und Belichtung. Die Kinder freuen sich dann über ein eigenes Reich im Stockwerk darunter. Statt der alten Klappleiter verbindet die beiden Ebenen nun eine hübsche Spindeltreppe, die gleichzeitig als Fluchtweg dient. Es muss aber nicht immer ein großer Umbau sein. Auch kleinere Sanierungsmaßnahmen, die sich oft im bewohnten Zustand umsetzen lassen, machen beispielsweise aus der alten Nasszelle mit der viel zu großen Badewanne aus den 1960er Jahren ein großzügiges Bad, in dem die Dusche mit Glaswand, der große Spiegel sowie hellere Materialien an Wand und Boden für ein ganz neues Raumgefühl sorgen. Für diejenigen, die sich das schwer vorstellen können, lassen sich Modelle oder Visualisierungen am Computer erstellen.

Doch wie sieht es mit dem energetischen Zustand für ein Gebäude im Bestand aus? Wenn es im Haus nicht richtig warm bleibt, weil das Dach und die Wände nicht gedämmt sind und es durch die Fenster zieht, fühlen sich die Bewohner schnell unwohl. Von den hohen Heizkosten ganz zu schweigen. Und auch die Elektrik ist eventuell veraltet. Der Architekt oder die Architektin beurteilt den konkreten Zustand des Objekts und rät situationsabhängig zu den passenden Modernisierungsmaßnahmen. Eine Komplettsanierung kann ein Bestandsgebäude fast auf Neubaustandard bringen. Einzelmaßnahmen wie eine neue Heizungsanlage und eine bessere Dämmung beseitigen hingegen gezielt Schwachstellen und sind kostengünstiger.

Auskünfte vor dem Umbau einholen

Natürlich gibt es auch beim Bauen im Bestand Gesetze und Vorschriften, die beachtet sein wollen. Der Bebauungsplan und die Landesbauordnung geben Auskunft, ob ein Anbau zulässig ist und welche Abstandsflächen einzuhalten sind. Ein Ausbau des Dachgeschosses ist unter Umständen eine Nutzungsänderung, für die je nach Gebäude eine Genehmigung notwendig ist. Wer neue Fenster oder eine neue Heizungsanlage einbaut, muss sich an die Regelungen der geltenden Energieeinsparverordnung halten. Der Architekt lässt all dies in die Planung mit einfließen. Außerdem gibt es Förderungen für energetisches Sanieren: Über die KfW können Bauherren vergünstigte Darlehen oder Zuschüsse beantragen. Empfehlenswert ist auch, sich über Landes- oder städtische Förderungen zu informieren. Zu beachten gilt jedoch, den Antrag zu stellen, bevor man den Handwerker beauftragt.

Mit einer gut geplanten und sinnvoll ausgeführten Sanierung kann man den Charme und die Geschichte, die in einem alten Gebäude stecken, am Leben erhalten oder wieder erwecken. Die Immobilie wird womöglich zu einem wahren Schmuckstück, das man so mit einem herkömmlichen Neubau sicher nicht bekommt.

Quelle: Architektenkammer Baden-Württemberg
Foto: Oswald LukossekConcept + Design

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