Betriebskostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt

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Frage:

Wir sind ziemlich unerfahrene Vermieter und sind erst durch einen Erbfall zu Eigentum gekommen. Wir müssen uns um fünf Mietparteien kümmern. Drei sind schon sehr lange im Haus, zwei erst seit kurzem. Selbst vermietet haben wir noch nicht, es steht aber demnächst eine Neuvermietung an, die wir dann selbst vornehmen. Wir hörten nun, dass wir bei der Festsetzung der Vorauszahlung auf die Betriebskosten nicht zu viel veranschlagen sollen. Das könnte die Mietinteressenten abschrecken. Bei uns gehen die Wohnungen am Markt im Moment nicht so schnell weg. Wenn es dann bei der Abrechnung mehr wird, bekommen wir dann ja die Nachzahlung. Wir befürchten aber, dass wir da Schwierigkeiten bekommen könnten. Ist das so?

Antwort:

hre Frage beinhaltet mehrere Aspekte. Zunächst müssen Sie überhaupt keine Betriebskostenvorauszahlung vereinbaren. Allerdings ist dies üblich und muss dann im Mietvertrag vereinbart werden. § 556 II 2 BGB bestimmt aber lediglich, dass diese nur in angemessener Höhe vereinbart werden darf. Die Vermietung einer Mietsache vermittelt im Laufe der Zeit eine ungefähre Höhe der Betriebskosten. Das kann natürlich durch das Nutzerverhalten variieren. Grundsätzlich ergibt sich aber kein Schadensersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, wenn durch zu gering veranschlagte Vorauszahlung eine hohe Nachzahlung entsteht. Eine solche Klage hat das Landgericht Berlin im Oktober 2018 abgewiesen. Das Gericht stellte fest, dass sich aus diesem Umstand keine Pflichtverletzung des Vermieters ergebe (LG Berlin, Beschluss v. 29.10.2018, Az. 65 T 106/18). Insofern hat die zu niedrig angesetzte Vorauszahlung keine Rechtsfolgen. Aber wir raten dennoch, die Vorauszahlung nach bestem Wissen (angemessen) zu vereinbaren. Denn wenn Sie arglistig die Vorauszahlung zu niedrig ansetzen, um den Mietinteressenten zum Abschluss eines Mietvertrages zu bewegen, sieht die Beurteilung der Rechtslage anders aus. Das müsste der Mieter dann allerdings beweisen. Nutzen Sie die Möglichkeit einer umfassenden Rechtsberatung durch Ihren Anwalt. Es bleiben ­Ihnen dann unerfreuliche Rechtsfolgen erspart.

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