Corona ändert vieles – Das Immobilienrecht in Zeiten der Pandemie

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Rund 15 Monate lang hatte die Corona-Pandemie alle gesellschaftlichen Bereiche fest im Griff. Auch das Immobilienrecht machte da keine Ausnahme. Selbst so alltägliche Ereignisse wie der Besuch des Kaminkehrers können da plötzlich zum Problem werden. Bei all diesen Urteilen ist zu bedenken, dass sich die Corona-Rechtsprechung immer weiter fortentwickelt, oft stehen höchstrichterliche Entscheidungen noch aus.

Alle Eigentümer müssen eingeladen werden

Besonders stark betroffen von der Pandemie sind die Eigen­tümerversammlungen, denn dabei kommt häufig zwangsläufig eine größere Zahl von Menschen zusammen. Aber trotz aller Vorsichtsmaßnahmen darf eines nicht geschehen, wie das Amtsgericht Kassel (Aktenzeichen 800 C 2563/20) entschied: dass die Teilnehmerzahl im Vorfeld auf weniger Personen als die Mitglieder und den Verwalter beschränkt wird. Alle Eigentümer müssen ohne Beschränkungen eingeladen werden. Geht eine Verwaltung nicht so vor, dann sind alle in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig.

Verwalter darf Vertretungslösungen vorschlagen

Eine der Grundregeln der Pandemiebekämpfung lautet bekanntermaßen, dass sich nicht zu viele Menschen in einem geschlossenen Raum aufhalten sollen. Das steht in einem gewissen Widerspruch zum Prinzip der Eigentümerversammlungen, an denen alle Mitglieder teilnehmen können. Deren Zahl darf nie eingeschränkt werden, wie im vorigen Urteil erwähnt wurde. Allerdings ist es dem Verwalter nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-13 S 108/20) gestattet, unter den Eigentümern Vertretungslösungen zu bewerben, um im gegenseitigen Einvernehmen die Personenzahl zu beschränken.

Keine Eigentümerversammlung bei behördlichem Versammlungsverbot

Wenn das gesamte öffentliche Leben zum Erliegen gekommen ist, weil es ein pandemiebedingtes behördliches Versammlungsverbot gibt, dann sollten keine Eigentümer-versammlungen mehr stattfinden und solche nicht einmal für diesen Zeitraum anberaumt werden. Denn durch eine solche Fehlentscheidung können auch Kosten (Saalmiete, Porto) entstehen. So urteilte das Amtsgericht München (Aktenzeichen 1291 C 2946/21) und stellte fest, dass es einen Anspruch auf Absage der Eigen­tümerversammlung gebe, wenn diese trotz pandemiebedingten Versammlungsverbots durchgeführt werden soll. Zudem sei die Formulierung der Einladung („sollten nicht mehr als 2-5 Teilnehmer dabei sein“ – was weniger als die Hälfte der Eigen­tümer darstellte) geeignet gewesen, „einen psychischen Zwang bei den einzelnen Wohnungseigentümern auszulösen, der sie von der Wahrnehmung ihrer Kernrechte abhält“.

Keine gültigen Beschlüsse in ungeeigneten Räumen

Der gewählte Versammlungsraum muss mindestens für die Teilnehmerzahl geeignet sein, die erfahrungsgemäß zu erwarten ist. Ein Verwalter hatte einen 100 Quadratmeter großen Saal ausgewählt, für den nach der geltenden Covid-19-Verordnung nur maximal sieben Personen zugelassen worden waren. In den zurückliegenden drei Jahren waren aber immer mindestens 19 Personen zugegen gewesen. Das Amtsgericht Dortmund (Aktenzeichen 514 C 88/20) betrachtete diese Ortswahl als einen Ermessensfehler. Selbst dann, wenn tatsächlich nur sieben Teilnehmer erschienen wären, hätten die Beschlüsse auf Anfechtung wegen des schon zum Zeitpunkt der Einladung ungeeigneten Raums für ungültig erklärt werden können.

Schornsteinfeger muss Zugang zur Wohnung haben

Manche Menschen wollen in diesen Zeiten am liebsten niemanden in ihre Wohnung bzw. in ihr Haus einlassen, um sich keinem erhöhten Infektionsrisiko auszusetzen. Doch diese Vorsichtsmaßnahmen haben ihre Grenzen. So wies das Verwaltungsgericht Hannover (Aktenzeichen 13 A 4340/20) darauf hin, dass Schornsteinfegerarbeiten aus Gründen des Brandschutzes unverzichtbar sind und die Vertreter dieses Handwerks Zugang erhalten müssen.                       

Text: LBS
Bild: Kzenon©AdobeStock

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