Erleichterte Kündigung beim Zweifamilienhaus

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Frage:

Ich wohne mit meiner Familie in einem Anwesen mit weiteren zwei Einheiten. Eine Einheit ist als Wohnung an ein Ehepaar vermietet. Eine weitere kleine Einheit haben wir an einen Software-Entwickler vermietet, der diese zeitweilig als Büro benutzt. Wir möchten uns von den Eheleuten als Mieter trennen. Es kommt immer wieder zu Auseinander-setzungen. Dennoch sind wir uns nicht sicher, ob ausreichend Kündigungsgründe vorliegen. Ein Gespräch über eine einvernehmliche Beendigung hatte keinen Erfolg. Ein Bekannter riet mir nun zu einer Zweifamilienhauskündigung. Da wäre eine Kündigung ohne Angabe von Gründen möglich. Können Sie dazu ein paar Ausführungen machen? Wir möchten auf gar keinen Fall einen aussichtslosen Rechtsstreit führen.

Antwort:

Ohne Angaben über die Ausstattung der dritten Einheit (Büro) können wir Ihre Frage nicht abschließend beantworten.  Dennoch möchten wir einige wichtige Hinweise zur erleichterten Kündigung geben. Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in ­einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch ohne ein berechtigtes Interesse nach § 537 BGB kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate (§ 573 a BGB Abs. 1). Sie stellen zurecht die Frage, wie eine dritte vermietete, aber gewerblich genutzte, Einheit zu bewerten ist. Grundsätzlich kommt es dabei nicht auf die tatsächliche Nutzung an, sondern darauf, ob sich diese durch entsprechende Ausstattung als Wohnung eignen würde. Insbesondere wird das angenommen, wenn Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse zum Betrieb einer Küchenzeile (Herd) vorhanden sind. Die vorbeschriebene erleichterte Kündigung greift in diesem Fall u.U. nicht. Letztlich würde bei einem Rechtsstreit darüber sogar eine Inaugenscheinnahme durch das Gericht infrage kommen. In einem ähnlich gelagerten Fall hat der BGH so entschieden (Urteil vom 18.2.2015, Az. VIII ZR 127/14). Legen Sie einem Rechtsanwalt eine genaue Ausstattungsbeschreibung der betreffenden Einheit vor. Er wird dann prüfen, ob Sie sich auf eine erleichterte Kündigung berufen können.

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