Ferienimmobilien – Urlaub machen, wo andere wohnen

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Millionen Menschen nutzen für Ihre Urlaubsplanung heutzutage Internetplattformen wie 9flats, Wimdu oder airbnb um Ferienimmobilien zu mieten – wobei letzterer Name für die Ursprungsidee dahinter steht, nämlich: „Airbed and Breakfast“. Das Konzept ist so simpel wie clever: Ob Privatzimmer oder ganze Unterkünfte – beim Aufenthalt in einer privat vermieteten Wohnung oder einem Appartement stellt sich schnell ein vertrautes „Zuhause-Gefühl“ ein. Zudem hat man in vielen Fällen mehr Platz als ihn eine für viele außerdem unbezahlbare Hotelsuite bieten würde. Reisenden wird darüber hinaus das Gefühl von Authentizität und Geborgenheit in einer ansonsten unbekannten Stadt bzw. einem fremden Land vermittelt. Denn der Hausherr hat oftmals einfach die besseren Insider-Tipps als das Personal an der Hotelrezeption. Die Kehrseite der Medaille: Der in begehrten Lagen ohnehin schon knappe Wohnraum wird für die Einheimischen weiter reduziert. In einigen Städten und Gemeinden hat diese Situation bereits die Behörden auf den Plan gerufen – sie erlauben eine Untervermietung nur noch in klar definierten Ausnahmefällen. Zugrunde gelegt wird dabei das so genannte Zweckentfremdungsverbot.

Risiken und Nebenwirkungen bei Ferienimmobilien

Was für den Reisenden geradezu paradiesisch klingt, kann für den Vermieter also böse Konsequenzen haben. In Bundesländern wie Hamburg und Berlin sind diese Zweckentfremdungsverbote schon wirksam. Sie sollen verhindern, dass bestehender Wohnraum gewerblich genutzt und damit dem freien Wohnungsmarkt entzogen wird. Wer also plant, einzelne Räume oder ganze Wohnungen über Vermietungsplattformen anzubieten, sollte sich vorher beim zuständigen Bezirksamt nach den Bedingungen für die Kurzzeitvermietung erkundigen. Denn wenn Wohnraum ohne Genehmigung an Touristen vermietet wird, drohen empfindliche Bußgelder.

Das sollten Sie bei der Vermietung von Ferienzimmern oder -wohnungen beachten.

Anfrage beim zuständigen Bezirksamt, unter welchen Bedingungen eine Vermietung in Ihrem Wohnort erlaubt ist.

Anmeldung beim Finanzamt und Klärung, welche Steuerarten in Ihrem speziellen Fall gelten.

Rechtliche Beratung bzgl. Impressumspflicht, Mietvertrag und Beschreibung von Leistungen und Wohnkomfort.

Abschluss der jeweils benötigten Versicherungen, um im Schadenfall auf der sicheren Seite zu sein.

Erstellen einer Inventarliste, um abhanden gekommene Gegenstände den jeweiligen Mietern zuordnen zu können.

Vergleich von Vermittlungsportalen, was die Leistungen des Anbieters, wie Nutzerpflichten, Zahlungsmodalitäten etc. anbetrifft.

Vorsicht bei Eigennutzung! Wenn Sie ihre Ferienwohnung häufig selbst nutzen oder regelmäßig Freunde und Familienmitglieder dort unterbringen, kann dies zu steuerlichen Nachteilen führen.

Einkommensteuerpflicht

Ob nur gelegentlich ein einzelnes Zimmer oder regelmäßig die komplette Wohnung unter vermietet wird – wer Einkünfte über die Vermietung via Internetplattformen erzielt, muss diese dem Finanzamt melden. Ob tatsächlich Steuerzahlungen anfallen, hängt dann allerdings von verschiedenen Faktoren ab. Erstens: Versteuert werden muss nur der Gewinn, nicht der Umsatz, der erzielt wird. Von den Mieteinnahmen darf man also die Ausgaben, die für die Untervermietung anfallen, abziehen. Zweitens: Für Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum gibt es Freigrenzen. Bleiben die Einnahmen unterhalb dieser Beträge, muss keine Steuer darauf gezahlt werden. Drittens: Wer glaubhaft nachweisen kann, dass mit der Vermietung keine Gewinnabsicht einhergeht, bleibt ebenfalls steuerbefreit. Es handelt sich dann um eine so genannte Liebhaberei, die steuerlich unberücksichtigt bleibt. Je nach Höhe der erzielten Umsätze muss zusätzlich Umsatzsteuer ans Finanzamt abgeführt werden. Wer seinen Gästen Leistungen wie zum Beispiel einen täglichen Zimmerservice, Frühstück oder jederzeit ansprechbares Personal anbietet, wird möglicherweise als gewerbesteuerpflichtig eingestuft. Hier empfiehlt sich im Vorfeld auf jeden Fall ein Termin beim Steuerberater oder einem auf Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwalt.

Haftung und Versicherung

Hat man als Vermieter einen Schaden erlitten, zum Beispiel weil von den Gästen Möbel beschädigt oder Gegenstände entwendet wurden, stellt sich natürlich die Haftungsfrage. Da sich die Vermittlungsplattformen, wie der Name schon sagt, in den meisten Fällen ausschließlich als Vermittler verstehen, ist es am sichersten, für eben solche Fälle eine Versicherung abzuschließen. Denn auch wenn der Mieter eventuelle Beschädigungen von seiner Privathaftpflichtversicherung regulieren lassen könnte, müssen sie ihm erst einmal nachgewiesen werden. Im Gegenzug ist aber auch zu bedenken, dass dem Mieter ein Schaden entstehen kann. Beispielsweise weil die schon etwas in die Jahre gekommene, morsche Gartenbank unter ihm zusammenbricht oder er auf der vereisten Zuwegung ausrutscht. Hier ist dann der Vermieter schadenersatzpflichtig. Ratsam ist also immer ein Vor-Ort-Termin mit einem Versicherungsfachmann, der dabei auch auf individuelle Gegebenheiten, wie Pool, Sauna oder Gartenteich Rücksicht nehmen kann.

Text: Katrin Täubig
Fotos: airbnb; epr/Cofman.de; Engel & Völkers

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