Gartennutzung als Gewohnheitsrecht?

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Frage:

Meine Frau und ich haben die Absicht, unseren bisherigen Wohnsitz aus der Großstadt in eine eher ländliche Gegend zu verlegen. Dort möchten wir unser Alter verbringen. Zu diesem Zweck wollen wir ein Anwesen erwerben. In der Immobilie befinden sich zwei Wohneinheiten. Eine wollen wir selbst nutzen, im Erdgeschoss, die andere Wohnung ist vermietet. Die derzeitigen Mieter nutzen schon über viele Jahre die hinter dem Haus gelegene Grünfläche als Garten und auch zum Aufenthalt im Sommer. Die jetzigen Eigentümer haben das über die Zeit gestattet, weil sie selbst an der Gartennutzung nicht interessiert waren. Im Mietvertrag steht von dieser Nutzung durch die Mieter nichts. Da wir an dem Erwerb des Hauses sehr interessiert sind (unsere Tochter wohnt in der Nähe), befassen wir uns mit der Frage, ob wir den Mietern, die gerne bleiben können, diese Gartennutzung entziehen können, wenn wir kaufen. Die jetzigen Eigentümer meinen, die Mieter könnten sich auf das Gewohnheitsrecht berufen. Unsere Frage wäre nun, ob die Mieter sich mit Erfolg wehren können?

Antwort:

Entgegen der hartnäckigen landläufigen Meinung kennt das Mietrecht grundsätzlich kein Gewohnheitsrecht. Selbst eine seit Jahrzehnten vermieterseitig geduldete Nutzung bedeutet nicht, dass der Mieter ein Recht darauf hat. Der Vermieter darf die von ihm geduldete Nutzung für die Zukunft grundsätzlich widerrufen. Genutzt werden darf nur, was im Mietvertrag vereinbart ist. Sogar im Wegerecht findet sich dieser Grundsatz wieder (BGH, Az. V ZR 155/18). Ein Wegerecht, das nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarungen oder als Notwegerecht bestehen. Ansonsten kann auch das entzogen werden. Wir können hier nur eine grundsätzliche Ausführung machen. In Einzelfällen kann sich im Ergebnis auch eine andere Beurteilung ergeben. Wir raten Ihnen, mit dem Mietvertrag, den der Verkäufer Ihnen sicher zur Verfügung stellt, bei Ihrem Rechtsanwalt vorzusprechen. Aus rechtlicher Sicht haben Sie, nach Ihrer Schilderung, gute Erfolgsaussichten. Bedenken sollten Sie aber auch den Hausfrieden, der durch ­eine solche Maßnahme gefährdet ist. Versuchen Sie eine einvernehmliche Lösung zu erreichen. Vielleicht lassen die Verhältnisse auf dem Grundstück eine irgendwie geartete gemeinsame Nutzung zu.

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