Geschenktes Geld erleichert die Modernisierung – Zum 1. Juli 2021 – Neue Bundesförderung für effiziente Gebäude

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Es gibt über 6.000 Förderprogramme fürs Bauen und Modernisieren. Da verlieren selbst Fachleute den Überblick. Deshalb muss man System in den Förderdschungel bringen.

Die Auto-Abwrackprämie war damals ein einziges Förderprogramm. Man wusste genau, was zu tun ist. Mit dem Initiieren der über 6.000 Förderprogramme, die es in Deutschland fürs energiesparende und klimaschützende Bauen und Modernisieren gibt, hat man dagegen eine ganz große Verkomplizierungsmaschine angeworfen, die zu allem Überfluss auch noch ständig ergänzt, geändert, gekürzt und erneut aufgestockt wird.

Eine Fassadendämmung rechnet sich nach null Minuten
Nachgerechnet: Ein Quadratmeter darlehensfinanzierte Fassadendämmung verusacht jährliche Kosten (Zins, Tilgung) in Höhe von rund 5,20 Euro, reduziert aber in aller Regel die Heizkosten gleichzeitig um mehr als 5,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Tendenz steigend. Die Fassadendämmung rechnet sich also nach null Minuten, man macht vom ersten Tag an Gewinn.

Ein Baufinanzierungs-Schlaraffenland
Deutschland ist in puncto energieeffizientes Bauen und Modernisieren ein regelrechtes Baufinanzierungs-Schlaraffenland. Wir haben hierzulande wirklich alles: Hohe Zuschüsse und unterm Strich sogar Minus-Zinsen. Man muss jetzt nur einen Weg finden, diese lukrativen Früchte zu ernten. Wir ignorieren die 6.000 Programme. Stattdessen konzentrieren wir uns auf die „Neue Bundesförderung für effiziente Gebäude“: Je besser der energetische Zustand des Hauses nach der Sanierung ist, umso höher fällt der Zuschuss aus (https://www.kfw.de/s/deiBKIeH).

Effizienzhaus 70: Der Energiebedarf liegt bei 70 Prozent des Referenzgebäudes
Hintergrund: Die unterschiedlichen Effizienzhaus-Förderungen tragen im Namen eine Zahl: 85, 70, 55 oder 40. Diese Zahl gibt in Prozent an, wie hoch (oder niedrig) der Energiebedarf des sanierten Hauses bezüglich des sogenannten Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz ist. Das klingt recht kompliziert, doch wir können auch hierbei abkürzen: Beim Effizienzhaus 70 ist das Kosten-Nutzen-Verhältnis in aller Regel optimal, sodass wir zunächst diesen energetischen Standard anpeilen.

Geschenktes Geld
Zuschuss pro Wohneinheit: Bis zu 42.000 Euro (geschenktes Geld). Stellt sich während der Planung heraus, dass ohne großen Mehraufwand das Effizienzhaus 55 zu erreichen ist, geht man einen Schritt weiter und erhält einen noch höheren Zuschuss: bis zu 48.000 Euro pro Wohneinheit. Es wird aber noch besser. Wenn die neue Heizung mit erneuerbaren Energien (etwa Biomasse oder Sonnenstrom) betrieben wird, bekommt der Förderstandard nicht nur den Zusatz „EE“ (Erneuerbare Energien), sondern es wird auch noch die förderfähige Investition von 120.000 auf 150.000 Euro pro Wohneinheit erhöht. Plus einen EE-Klasse-Bonus in Höhe von 5 Prozent. Fazit: Beim Effizienzhaus 70 EE bekommt man also bis zu 60.000 Euro pro Wohneinheit geschenkt, bei der Effizienzhaus-55-EE-Variante sogar bis zu 67.500 Euro. Wer es auf die Spitze treibt, und sein altes Haus zum sehr anspruchsvollen Effizienzhaus 40 EE saniert, kann sich über einen 50-Prozent-Zuschuss freuen: bis zu 75.000 Euro – eine ganze Sanierung zum halben Preis. Unabhängig davon, ob man mit einen Darlehen oder mit eigenem Geld modernisiert.

Viele Hauseigentümer verzichten auf Förderzuschüsse
Viele Hauseigentümer verzichten aus Unkenntnis auf ihre Förderzuschüsse, weil sie einfach nicht wissen, wo und wie man anfangen soll. Also macht man das, was bestenfalls der befreundete Handwerker empfiehlt: Nur die Heizung oder die Fenster tauschen. Im Ergebnis hat man dann nur einen Bruchteil des Hauses saniert und dafür auch noch viel zuviel Geld bezahlt. Das ist kein Konzept. Das ist einfach nur ärgerlich.

Folgender Ansatz ist nachhaltiger
Wir wählen mit Hilfe eines zertifizierten Energieberaters aus ­allen denkbaren Möglichkeiten genau die aus, die sinnvoll sind und sich bereits bewährt haben. Es gibt kommunale Fördertöpfe, Landesmittel sowie die bundesweit gültigen Bau- und Modernisierungs-Programme, die hauptsächlich von zwei Institutionen angeboten werden: Von der KfW-Förderbank (die weltweit größte Förderbank) und vom Bundesamt für Wirtschaft- und Ausfuhrkontrolle, kurz „BAFA“.

  1. „Effizienzhaus 70 EE“ wählen, 40 Prozent der Investition als Zuschuss erhalten.
  2. Bezuschussung der Energieberaterleistungen: ­Energieberatung und Baubegleitung.
  3. On Top gibt es noch – sofern vorhanden – regionale Programme, sodass man die Modernisierungsinvestitionen
    vollständig über die eingesparten Energiekosten bedienen kann.

Geld verbrennen oder dasselbe Geld ins eigene Haus investieren – Was ist klüger?
Man muss sich das so vorstellen: Die eingesparten Energiekos­ten – bis zu 90 Prozent sind realistisch – werden quasi umgeschichtet. Man überweist das Geld eben nicht mehr an den Heizölhändler oder an die Stadtwerke, sondern setzt es für Zins und Tilgung ein. Wer nicht saniert, verheizt (verbrennt) sein Geld weiter. Jener, der saniert, investiert denselben Betrag ins eigene Haus. Was ist wohl klüger? Wer saniert, hat zudem ein Haus, das behaglicher ist und einen höheren Wert hat. Man trägt außerdem seinen Teil zum Klimaschutz bei und setzt sich nicht mehr der Preiswillkür der Energiewirtschaft und der damit verbundenen Energiepreisachterbahn aus.

Rechenbeispiel für folgende Ausgangssituation
Beim deutschen Durchschnittswohnhaus, das in den 1970er Jahren gebaut wurde, das noch weitgehend im Originalzustand ist und zwei Wohnungen mit je 85,5 Quadratmetern hat, muss im Sommer 2021 akut die Heizung erneuert werden. Der eilig herbeigerufene Heizungsbauer schlägt „kurzen Prozess“ vor: Alte Gasheizung raus, neue Gasheizung rein: Plus eine nette Solarthermieanlage „für die Umwelt“. Nach Abzug der Förderung fallen gerade mal 8.000 Euro Investition an und man hat wieder mindestens 25 Jahre Ruhe. Diese Ausgangssituation ist typisch.

Finanzierungsleitsatz: Die Randbedingungen für die Finanzierung einer Gebäude-Modernisierung zum Effizienzhaus 70 EE sind inzwischen so gut, dass man quasi keinen eigenen Euro investieren muss. Was jetzt zu beweisen ist.

Die maximale Darlehenssumme beträgt 150.000 Euro je Wohneinheit
Insgesamt muss unsere Musterfamilie (nennen wir sie der Einfachheit halber Schmidt) zusätzlich zur Heizung rund 112.000 Euro finanzieren. Abzüglich 1.300 Euro BAFA-Zuschuss für die Energieberatung und abzüglich 5.000 Euro Zuschuss für die Baubegleitung verbleiben weitere 105.325 Euro, die über die „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ finanziert werden (Stand 07/2021):

1. Restsumme Energieberatung: 9.325 €
2. Fassadendämmung, 16 Zentimeter dick, inklusive Gerüst, geschätzt rund 22.000 €
3. Dachdämmung, 24 Zentimeter dick, inklusive neuer Dachhaut: geschätzt rund 18.000 €
4. Kellerdeckendämmung, 10 Zentimeter dick: geschätzt rund 10.000 €
5. Neue Fenster, 3fach verglast, plus Haustür, geschätzt rund 20.000 €
6. Zusatzinvestition in eine Heizungsanlage, die mit erneuerbaren Energien betrieben wird, geschätzt rund 17.000 €
7. Kontrollierte Lüftung, geschätzt rund 9.000 €

Die maximal anrechenbare Investition beträgt beim Effizienzhaus-Förderprogramm, wie bereits erwähnt, 150.000 Euro je Wohneinheit. Das Haus von Familie Schmidt hat zwei Wohnungen. Somit hat sie Anspruch auf eine Darlehenssumme von bis zu 300.000 Euro. Sie benötigen aber nur 113.325 Euro.

Die Entscheidung fällt für ein Darlehen mit 30 Jahren Laufzeit bei einer Zinsbindung von 10 Jahren. Achtung: Trotz 30 Jahren Laufzeit ist das Darlehen nach 20 Jahren mit eingesparten Heizkosten vollständig getilgt. Die ersten 5 Jahre sind tilgungsfrei. „Tilgungsfrei“ heißt in diesem Fall, dass zumindest Schmidts nicht tilgen, der Darlehensgeber aber schon: volle 45.330 Euro. Achtung: Bei Redaktionsschluss wurde noch ein zusätzlicher 5-Prozent-Zusatz-Bonus für die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) diskutiert. Die jeweils aktuellen Randbedingungen zur Förderung nennt Ihnen Ihr Energieberater.

Somit liegt der Effektivzins für Schmidts Komplett-Sanierung zum Effizienzhaus 70 EE für die Dauer der Zinsbindung bei unter Null Prozent pro Jahr. Negativer Zinssatz? Das erklärt sich so: Inklusive Zinsen zahlt Familie Schmidt unterm Strich weniger zurück als sie ursprünglich bekommen hat.

Wer 10.000 Euro investieren muss, fährt besser, wenn er 100.000 Euro investiert
Fazit: Wenn eine größere Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden muss (Fenster müssen ausgetauscht werden, die Heizung ist defekt, das Dach ist undicht), die in einer Größenordnung von etwa 10.000 Euro („Ohnehin-Investition“) liegt, dann lohnt es sich, über eine Komplettsanierung nachzudenken. Zudem ist in den kommenden 20 Jahren sicher mindestens eine weitere Sanierungsmaßnahme fällig, die Familie Schmidt sich dann vollständig sparen kann.

Bilanz nach 10 Jahren: 105.325 Euro zusätzlich bekommen, nur 2.228 Euro investiert
Schmidts haben gegenüber dem, der nicht saniert hat, nach 10 Jahren – Ende der ersten Zinsbindung – nur 2.228 Euro eigenes Geld investiert. Was für eine Zwischenbilanz: 105.325 Euro als Darlehen zusätzlich bekommen und dafür nur 2.228 bezahlt. Doch es kommt noch besser: Bei einer angenommenen Energiepreissteigerung von fünf Prozent pro Jahr (entspricht dem Wert der vergangenen 20 Jahre) sind Schmidts ab dem Jahr 2040 endgültig im Vorteil: Die eingesparten Energiekosten sind dann höher als Zins und Tilgung. Das Darlehen ist ebenfalls im Jahr 2040 vollständig mit eingesparten Heizkosten getilgt. Vorteils­bilanz im Jahr 2041: 5.174 Euro eingesparte Energiekosten. Eine schöne Zusatzrente.

Wenn die Schmidts 2021 um die 50 waren, dann sind sie im Jahr 2040 um die 70 Jahre alt. Im Jahr 2041 sparen sie bereits 5.174 Euro gegenüber dem, der 2021 ein identisches Haus nicht saniert hat. Und wenn Schmidts 2021 um die 60 waren, dann haben sie natürlich auch ab dem Jahr 2040 (im Alter von rund 80 Jahren) Jahr für Jahr einen großen finanziellen Vorteil. Lohnt sich die energetische Sanierung auch mit 60? Was für eine Frage.

Wenn die Planung abgeschlossen ist, können die Fördermittel vom Energieberater beantragt werden: „Bundesförderung für effiziente Gebäude“, Effizienzhaus 70 EE oder 55 EE plus die KfW-Programme 159 („Altersgerecht Umbauen – Kredit“) oder 455-B („Barrierereduzierung – Investitonszuschuss“).

Bis die Fördermittelzusage auf dem Tisch liegt, vergehen in aller Regel vier Wochen. Ausreichend Zeit, um jetzt in die Feinplanung mit der Wohnsituations-Analyse zu gehen und das Handwerker-Team zusammenzustellen.

Immer wieder erfahren Hauseigentümer erst nach Sanierungsbeginn, dass Ihnen fünfstellige Zuschüsse zugestanden hätten. Wichtig ist deshalb: Erst Förderantrag stellen, dann Liefer- und Leistungsverträge abschließen. Planungs- und Beratungsleistungen können aber schon vor Antragstellung in Anspruch genommen werden.

Text und Bild: Dipl.-Ing. Ronald Meyer

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