Haftet der Verwalter für Abrechnungsfehler?

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Frage:

In einer größeren Wohnanlage, die durch eine Verwalterfirma gemanagt wird, haben wir eine Wohnung vermietet.
Das Problem: der Mieter bezahlt die Nebenkosten seit Jahren nicht vollständig mit der Begründung, die Abrechnung entspreche nicht den gesetzlichen Vorschriften. Der Gang zum Rechtsanwalt und Gericht, verbunden mit einem teuren Gutachten, blieb uns nicht erspart. Im Urteil stellte sich heraus, dass dem Verwalter, bedingt durch Unwissenheit oder Nachlässigkeit, eine erhebliche Pflichtverletzung unterlaufen ist. Der Wärme- und Wasserverbrauch des Schwimmbads und der Sauna wurde nicht gesondert erfasst, sondern floss einfach mit dem Verbrauch in den Wohnungen in die Abrechnungen mit ein. Bei der gutachterlichen Begehung der Heizzentrale stellte man auch fest, dass bei 6 Abgängen lediglich ein Abgang mit einem Wasserzähler versehen ist. Weiterhin ergaben sich aus einem nicht deckungsgleichen Zeitraum der Heizkosten über die Heizkostenverteiler und Wasserzähler einerseits und des Gas- und Wasserzählers andererseits Ungenauigkeiten, die jenseits der noch zugelassenen Toleranzgrenzen liegen. Bedingt durch diese Ungereimtheiten sind uns erhebliche Kosten entstanden, besonders durch das Gutachten und den Rechtsanwalt. Hier stellt sich die Schuldfrage und wer für die Kosten aufkommt. Sollten wir nicht davon ausgehen können, dass eine Verwalterfirma eine einwandfreie Abrechnung erstellt?

Antwort:

Der geschilderte Sachverhalt spricht für sich selbst. Da hierzu bereits gutachterliche Feststellungen getroffen wurden und ein Urteil ergangen ist, werden wir uns dazu nicht mehr weiter äußern. Ihre eigentliche Frage lautet ja auch, wer für die Kosten aufkommt. Nachdem sogar, wie Sie schreiben, das Urteil von einer erheblichen Pflichtverletzung des Verwalters spricht, können wir nur dringend raten, die Haftung des Verwalters zu überprüfen. Wir zitieren aus „Die Eigentumswohnung“, Der Leitfaden zum WEG-Recht, Gerald Steinig: „Die Verpflichtungen des Verwalters gehen sehr weit. Sein Haftungsrisiko ist hoch. Er haftet für jedes Verschulden, also Fahrlässigkeit und Vorsatz. Allenfalls eine Beschränkung auf grobe Fahrlässigkeit ist in Grenzen zulässig.“ Wir raten, den Verwaltervertrag daraufhin zu überprüfen. Ansonsten würden wir Ihnen gute Erfolgsaussichten einräumen, wenn Sie Ihre Kosten geltend machen. Eigentlich müsste der Vorgang ja auch andere Eigentümer Ihrer Gemeinschaft betreffen. Machen Sie das zum Thema der nächsten Versammlung. Sie sollten sich aber in der Sache vorher noch einmal von einem Rechtsanwalt beraten lassen.

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