Mieterhöhung ohne Mietspiegel

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Frage:

Wir haben vor, im nächsten Jahr die Miete für eine unserer Wohnungen zu erhöhen. Da es sich um Mieter handelt, die jede Formalie im Mietverhältnis beachtet wissen wollen, möchten wir keinen Fehler machen. Wir wissen, dass wir die Mieterhöhung auf die Benennung von drei Vergleichsmieten stützen können. Einen Mietspiegel gibt es bei uns nicht. Wir haben leider keine große Auswahl. Zwei passende Vergleichswohnungen hätten wir schon. Eine dritte Wohnung kennen wir auch. Aber die ist derzeit nicht vermietet, sondern steht im Angebot. Können wir die Daten dieser Wohnung trotzdem benennen?

Antwort:

Bei der Begründung einer Mieterhöhung können Sie sich u.a. auf die Entgelte einzelner vergleichbarer Wohnungen stützen. Dabei genügt die Benennung von drei Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Dies ist Ihnen offensichtlich bekannt, da Sie bereits erwähnen, dass es bei Ihnen keinen Mietspiegel gibt. Wir gehen davon aus, dass Sie auch auf keine Mietdatenbank zugreifen können und auch kein Mietpreisgutachten durch ­einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorliegt. Zu Ihrer direkten Frage benennen wir Ihnen eine Entscheidung des Landgerichtes Berlin. Dort stützte sich ein Mieterhöhungsverlangen auf die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Das Gericht stellte fest, dass das Erhöhungsverlangen form­unwirksam war. Erforderlich sei es, dass die benannten Vergleichswohnungen zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens vermietet sind (LG Berlin, Beschluss vom 18.8.2020, Az. 67 S 129/20). Hinzu kommt: Wäre dieser Formmangel durch Vermietung der dritten Wohnung noch während des Verfahrens behoben worden, wird die Überlegungsfrist des Mieters nicht erneut in Gang gesetzt (BGH, Urteil vom 29. 4. 2020, Az. VIII ZR 355/18). Sie müssten dann ein völlig neues Mieterhöhungsverlangen an die Mieter richten. Bis dahin eventuell entstandene Verfahrungskosten hätten Sie zu tragen.

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