Pauschale für Nebenkosten zulässig?

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Frage:

Durch eine Erbschaft sind wir Eigentümer eines Anwesens mit vier Mietparteien geworden. Wir stellten fest, dass außer der Miete ein weiterer, immer gleicher Betrag, als Pauschale für Nebenkosten von den Mietern bezahlt wird. In den Mietverträgen steht lediglich „Miete und Nebenkostenpauschale“. Beide Positionen sind durch Beträge ausgewiesen. Alle Mietparteien haben nun verlangt, dass zukünftig eine Abrechnung der Nebenkosten vorgenommen wird. Sind wir zu einer Umstellung verpflichtet?

Antwort:

Nein, verpflichtet sind Sie nicht. Grundsätzlich können Ihre Mieter einseitig keine Vertragsänderung verlangen. Durch das Erbe sind sie in das Vertragsverhältnis eingetreten. Dieses bleibt unverändert. Die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist, vorbehaltlich anderer Vorschriften, zulässig (§ 556 Abs. 2 BGB). Damit sind die Betriebskosten, ungeachtet ihrer Höhe, abgegolten. Sie sind als Vermieter nicht verpflichtet, aber auch nicht berechtigt, über die Kosten abzurechnen. Die Höhe der Pauschale kann von den Parteien im Rahmen der Vertragsautonomie frei vereinbart werden (BGH, Urteil vom 16.11.2011, Az. VII ZR 106/11). Zu prüfen wäre in Ihrem Fall allerdings, ob in der vereinbarten Pauschale die Kosten der Sammelheizung und der Warmwasserversorgung enthalten sind. Für diese Positionen wären Sie gemäß den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zur Abrechnung verpflichtet. Unsere Antwort kann, ohne genaue Kenntnis der Mietvertragsinhalte, nur allgemein gegeben werden. Um für Ihren Fall andere Auslegungen auszuschließen, und bevor Sie den Mietern antworten, raten wir, die Mietverträge dem Rechtsberater vorzulegen. Es ist immer zu bedenken, dass sich eine „Pauschale“, bei der allgemeinen Kostenentwicklung, auch für den Vermieter ungünstig auswirken kann. Zum Zeitpunkt der Mietvertragsvereinbarung durch den Erblasser lagen sicher andere persönliche Verhältnisse der Mietparteien vor. Insbesondere bei verbrauchsabhängigen Positionen könnte sich auch hinsichtlich der Personenzahl einiges verändert haben.

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