Reparaturklausel im Gewerbe-Mietvertrag

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Frage:

In unserem Mehrfamilienhaus in einem der neuen Bundesländer befinden sich im Erdgeschoss zwei Gewerbeeinheiten. Es ist ein kleiner Lebensmittelladen und eine kleine Werkstatt (Schlüsseldienst u.a.). Beide werden jeweils durch eine eigene Etagenheizung beheizt. In der Werkstatt war nun eine größere Reparatur nötig. Im Mietvertrag der von uns bereits so erworbenen Immobilie war der Mieter verpflichtet, sich an Reparaturen bis zu einer Höhe von 1000 Euro an allen Einrichtungen zu beteiligen. Nun war eine Reparatur an der Heizungsanlage nötig, die mehrere tausend Euro gekostet hat. Wir haben dem Mieter seinen Anteil in Rechnung gestellt. Er weigert sich jedoch, diese zu bezahlen und behauptet, die Reparaturklausel sei unwirksam, da die Obergrenze viel zu hoch angesetzt sei. Können wir diesen Betrag verlangen?

Antwort:

Es kommt bei der Reparaturklausel darauf an, ob das Mietverhältnis gewerblichen Zwecken dient, oder ob es sich um Wohnraum handelt. Bei Wohnraum sind bestimmte Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer sogenannten Kleinreparaturklausel notwendig. So auch eine Obergrenze. In Ihrem Fall ist eindeutig eine gewerbliche Vermietung gegeben. Kürzlich hat das Landgericht Darmstadt einen Mieter zur Zahlung verurteilt, der sich ­darauf berief, dass die in seinem Vertrag festgesetzte Beteiligung an Reparaturen wegen der Höhe unwirksam sei. Das Landgericht stellte fest, dass, anders als bei Wohnraum, keine Wertobergrenze festgelegt werden müsse. Bei Gewerberaummietverhältnissen gelten die Maßstäbe des sozialen Mieterschutzes nicht und damit ist auch keine Wertobergrenze zwingend festzusetzen (LG Darmstadt, Urteil vom 27.7.2017, Az. 6 S 373/16). Demnach können Sie die Beteiligung Ihres Mieters mit der vereinbarten Summe an der Heizungsreparatur verlangen. Sollte Ihr Mieter nicht einlenken, nehmen Sie die Hilfe der Rechtsberatung in Anspruch.

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