Richtig abmahnen und kündigen

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Frage:

Eine unserer Mietparteien vernachlässigt seit Jahren verschiedene Regelungen der Hausordnung. Wir haben immer wieder mündlich und schriftlich verlangt, dass sich das ändern muss. Sie sagen oft, dass gelte alles nicht. Dabei hat den Mietvertrag ein Freund von uns, der Rechtsanwalt ist, ausgefertigt. Leider ist er verstorben. Nun sind wir es leid und denken an eine Kündigung. Wir wissen, dass wir das vorher schriftlich ankündigen müssen. Was ist dabei zu beachten?

Antwort:

Zunächst gehen wir davon aus, dass Ihr Bekannter wirksame Regelungen für die Hausordnung im Mietvertrag vereinbart hat. Da wir nicht wissen, wie alt der Vertrag ist, und was im Einzelnen dort geregelt ist, raten wir zunächst, die infrage stehenden Klauseln überprüfen zu lassen. Setzen Sie ein entsprechend korrektes Abmahnungsschreiben auf. Hier noch einige allgemeine, aber wichtige Hinweise für den Fall einer notwendigen Abmahnung. Was Sie mit „schriftlicher Ankündigung“ ansprechen ist eine Abmahnung mit der Androhung einer Kündigung. Da Ihre Kündigungsgründe wohl nicht so schwerwiegend sind, dass eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt ist, müssen Sie dies zwingend beachten (§§ 541 und 543 Abs. 3 BGB). Beachten Sie, dass Ihre Abmahnung an alle im Vertrag bezeichneten Personen der Mietpartei gerichtet werden muss. Wenn die Vermieterpartei aus mehreren Personen besteht, bedürfen Abmahnungen und Kündigungen der Erklärung an sämtliche Vermieter (LG Heidelberg, Urteil vom 9. 6. 2000, Az. 5 S 22/00). In der Abmahnung müssen Sie konkret bezeichnen, was Sie beanstanden (Vorgang, Zeitpunkt, Beteiligte, Zeugen, oder auch evtl. ein Polizeiprotokoll). Eventuell ist eine Frist zu setzen. Ein Fehler in der Abmahnung, kann die später auszusprechende Kündigung wirkungslos machen und Sie müssen von vorne anfangen. Das kostet Zeit und Geld.

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