Streitigkeiten zwischen Mietern – Wenn Konflikte auf dem Rücken des Vermieters ausgetragen werden

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Mit der Anzahl der Wohnungen bzw. Mietparteien eines Hauses steigt das Konfliktpotential im täglichen Mietbetrieb. Wohnen Singles, Familien und Senioren, sowie Immigranten unterschiedlicher Religionen und Kulturen zusammen unter einem Dach, droht zudem Streit aufgrund unterschiedlicher Lebensgewohnheiten und Tagesabläufe. Eine Hausgemeinschaft kann von Vorurteilen und Missverständnissen geprägt sein.

Aus der alltäglichen Vermietungspraxis ist bekannt, dass Frührentner und erkrankte Mieter – vor allem wenn sie alleinstehend sind – oft eine subjektive Überempfindlichkeit gegenüber Alltagsgeräuschen und anderweitigem Mietgebrauch entwickeln. Es stört nicht nur die Fliege an der eigenen Wand, sondern schon kleinste Geräusche aus der Nachbarwohnung oder dem Treppenhaus und jede Unregelmäßigkeit im Zusammenleben der Hausgemeinschaft.

Häufigste Streitpunkte zwischen den Mietern sind:

– Lärm aus der Nachbarwohnung, im Treppenhaus, Hof und Garten, große Lautstärke bei Fernsehern, Radio hören, lautstarkes Telefonieren, Kindergeschrei, Streitgespräche, nächtliches Duschen und Baden, nächtlicher Betrieb der Waschmaschine und des Trockners, lautes Stühle rücken, türschlagen, runterlassen von Rollläden, laute Gespräche im Treppenhaus, nächtliche Unterhaltung auf Balkon, Terrasse und im Garten.

– Gerüche nach Abfall und Küchendunst aus der Nachbarwohnung, Rauchen im Treppenhaus und auf dem Balkon, Grillen auf Balkon, Terrasse oder im Garten.

– Müllentsorgung, Zwischenlagerung stinkender Abfälle im Treppenhaus oder auf dem Balkon, Mülllagerung neben den Mülltonnen, Nichtdurchführung der Mülltrennung.

– Weitere Konfliktpunkte sind: Nicht geschlossene Haustüren, offen-stehende Fenster im Treppenhaus, Lagern von Gegenständen (Schuhe, Kleidung, Getränkekisten u.a.m.) im Treppenhaus, Blockade von Zufahrten, Stellplätzen und Garagen; lautstarke Partys, Dealen oder gar Prostitution in der Wohnung.

Hausordnung ist wichtig

Um das Konfliktpotential möglichst gering zu halten, sollte eine klare und einfache Hausordnung wesentlicher Bestandteil des Wohnungsmietvertrags sein. Eine gesonderte Hausordnung außerhalb des Vertrags ist beim Abschluss des Mietvertrages zusätzlich zu unterschreiben. Dem Vermieter ist dringend zu empfehlen, die Einhaltung der Hausordnung regelmäßig zu überwachen. Bei Nichteinhaltung sollte zunächst ein freundliches Gespräch mit den betroffenen Mietern geführt werden. Bei fortwährenden, hartnäckigen Verstößen ist eine Abmahnung, ggf. mit Kündigungsandrohung auszusprechen. Kommt es trotzdem zu Streitigkeiten zwischen Mietern und beschwert sich ein Mieter oder beide über das Verhalten des jeweils anderen, reicht es nicht aus, die streitenden Mieter darauf zu verweisen, sie sollten sich gefälligst zusammenraufen, ihre Streitpunkte untereinander ausräumen, den Vermieter in Ruhe lassen und gegebenenfalls die Polizei hinzuzuziehen.

Mietminderung droht

Wird nämlich das mit dem Zusammenleben unter einem Dach bei normalem Wohngebrauch übliche Maß an wechselseitigen Beeinträchtigungen überschritten, ist der betroffene Mieter berechtigt, für die Dauer der Beeinträchtigung die Miete zu mindern, bis der Vermieter die entsprechende Beeinträchtigung durch den anderen Mieter abgestellt hat. Zeigt ein Mieter dem Vermieter eine erhebliche Beeinträchtigung seines Mietgebrauchs durch einen anderen Mieter an, muss sich der Vermieter um Aufklärung und ggf. Abhilfe bemühen. Dazu wird der Vermieter zunächst ein eingehendes Gespräch mit dem Beschwerde führenden Mieter führen. Danach muss er zunächst beurteilen, ob es sich bei der Beschwerde lediglich um schikanöses Verhalten handelt, oder ob tatsächlich wesentliche Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs vorliegen.

Ist die Beschwerde des Mieters unverhältnismäßig oder schikanös, muss der Vermieter sie entsprechend zurückweisen. Besteht die Beschwerde zu Recht, so empfiehlt es sich, zunächst mit dem störenden Mieter ein vertrauliches Gespräch zu führen, um weitere Probleme auszuräumen. Oft erhebt der störende Mieter seinerseits dann Vorwürfe gegenüber dem Mieter, der sich beschwert hat. In diesem Falle sollte ein gemeinsames Gespräch zwischen den Mietern und dem Vermieter geführt werden. Unter Umständen kann ein Mediator hinzugezogen werden, große Wohnungsbaugesellschaften haben damit gute Erfahrungen.

Es muss abgemahnt werden

Gibt es danach immer noch keine Ruhe, sondern weitere berechtigte Beschwerden, ist der Vermieter verpflichtet, dem störenden Mieter eine Abmahnung zu
erteilen, verbunden mit der Aufforderung sich in Zukunft ordnungsgemäß zu verhalten. Führt die Abmahnung zu keinem Erfolg, so ist eine weitere Abmahnung mit Kündigungsandrohung erforderlich. Führt auch diese zu keinem Ergebnis, bleibt nur der Weg über eine ordentliche oder sogar fristlose Kündigung. Je nach Grad der Beeinträchtigungen kann unter Umständen auf eine Abmahnung verzichtet und sofort fristgemäß oder sogar fristlos gekündigt werden. Ob die Voraussetzungen hierfür vorliegen klärt der Haus & Grund-Rechtsberater.

Verteidigt sich der Mieter, dem wegen der Störungen gekündigt wurde im Räumungsprozess mit dem Argument, er habe keine Störungen verursacht und bietet hierfür Beweis an, empfiehlt es sich je nach Prozesssituation, den die Beschwerde führenden Mieter zu verklagen. Stellt sich nach durchgeführter Beweisaufnahme heraus, dass die behaupteten Störungen überhaupt nicht, oder nur in ganz geringem Maße zutreffend waren, so dass die Kündigung nicht gerechtfertigt ist, ist der die Beschwerde führende Mieter an das Prozessergebnis gebunden. Damit steht dann auch gleichzeitig fest, dass er keine Mietminderung vornehmen durfte. Der insoweit in die Irre geführte Vermieter kann unter Umständen dann Erstattung der angefallenen Prozesskosten verlangen.

Mietdifferenz einklagen

Lässt sich vom Vermieter nicht aufklären, ob tatsächliche Störungen vorliegen, so dass er den Weg über Abmahnungen und Kündigung beschreiten kann und kürzt der Beschwerde führende Mieter gleichwohl die Miete, so kann er auf Zahlung der Differenz klagen. Im Rahmen dieser Zahlungsklage empfiehlt es sich, auch gegen den angeblich die Störung verursachenden Mieter gerichtlich vorzugehen.
Kommt das Gericht zum Ergebnis, dass die Störungen erheblich waren und der die Beschwerde führende Mieter die Miete zu Recht gemindert hat, kann der Vermieter den entstandenen Mietausfall bei dem die Störung verursachenden Mieter als Schadensersatz geltend machen.

Kurioser Verlauf

So hatte ein Mieter seinen Vermieter förmlich damit drangsaliert, dass von einem andern Mieter im Haus ständige Lärmstörungen ausgingen. Er hatte diese Störungen in mehreren Lärmprotokollen ausdrücklich dokumentiert. Der angeblich störende Mieter hatte dies bestritten. Gleichwohl ließ sich der Vermieter dann dazu drängen, nach erfolgloser Abmahnung eine Kündigung auszusprechen und schließlich eine Räumungsklage einzureichen. Der in seinem Wohngebrauch gestörte Mieter wurde vom Gericht als Zeuge vernommen. Nachdem Zweifel an seinen Schilderungen auftauchten wurde er vom Richter zurechtgewiesen. Schließlich gab er zu Protokoll: „Ach Herr Richter, wenn ich es mir recht überlege, waren die Lärmstörungen des Mieters X doch nicht so schlimm“.

Die Sach- und Rechtslage ist in diesen Situationen äußerst kompliziert. Es empfiehlt sich daher, bereits im Vorfeld den Haus & Grund-Rechtsberater hinzuzuziehen, denn vor bösen Überraschungen ist man bei einem Prozess nie gefeit.

Text: RA Harry Mühl
Foto: epr/BetonBild

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