Vereinbarung zur Fensterreinigung problematisch

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Frage:

Mein vollvermietetes Mehrfamilienhaus (8 Mietparteien) liegt zwar in einem anderen Ortsbereich, aber ich bin oft genug da, um über den Zustand auf dem Laufenden zu sein. Diese Jahreszeit bringt es nun mit sich, dass schmutzige Fenster besonders auffallen. Zwei Mieter haben offenbar gar kein Interesse, die Fenster zu putzen. Da kann man kaum noch durchgucken. Auf Ermahnung ­erfolgte bisher eine hinhaltende Antwort, aber gemacht wurde nichts. Es gibt demnächst einen Mieterwechsel. Können wir im Mietvertrag eine Regelung treffen, wie oft die Fenster zu putzen sind?

Antwort:

Natürlich sind Ihre Mieter verpflichtet, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und sie schonend und pfleglich zu behandeln. Zu dieser in der Regel vertraglich festgehaltenen Obhut- und Sorgfaltspflicht gehört auch die Reinigung der Fenster. Auf Einzelabläufe, und wie oft im Besonderen die Fenster geputzt werden sollen, haben Sie als Vermieter jedoch kaum Einfluss. Letztlich gibt es keine verbindliche Regeln für das unterschiedliche Reinheitsempfinden der Mieter. Würden Sie in einem Mietvertrag festschreiben, dass eine regelmäßige Fensterputzverpflichtung in bestimmten Zeitabständen, etwa alle drei Monate, besteht, wäre das unwirksam. Es wäre allenfalls denkbar, dass bei einer extremen nach außen offenbar erkennbaren Verschmutzung, eine Abmahnung wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht erfolgt. Insbesondere dann, wenn das Erscheinungsbild der Immobilie erheblich beeinträchtigt ist. Dabei könnten Sie dann für diesen Einzelfall eine Reinigung unter Fristsetzung verlangen. Sollte sich das Verhalten der betreffenden Mietpartei dennoch nicht ändern, wird Sie Ihr Haus & Grund-Ortsverband sicher über ein weiteres rechtliches Vorgehen beraten. In diesem Zusammenhang möchten wir noch anfügen, dass die Mieter umgekehrt aber auch nicht von Ihnen verlangen können, die Fensterreinigung durchzuführen bzw. zu beauftragen. Dies gilt übrigens selbst dann, wenn es sich um Fenster handelt, welche der Mieter selbst nicht öffnen kann, oder die nur schwer zugänglich sind. So wurde vor dem Bundesgerichtshof ein Fall verhandelt, in welchem ein Mieter seinen Vermieter zur Fensterreinigung verpflichten wollte. Es handelte sich dabei um nicht zu öffnende Glasteile eines Lofts. Der BGH entschied: Die Fensterreinigung ist Mietersache (Urteil vom 21.8.2018; Az. VIII ZR 188/16, siehe SWW 1/19, Seite 13). Dabei ist es völlig irrelevant, ob der Mieter die Reinigung selbst ausführen kann oder dafür ein Unternehmen beauftragen muss.

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