Vermieten von Ferienunterkünften – Neben der Steuerpflicht sind weitere ­gesetzliche ­Bestimmungen zu beachten

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Wenn man dort wohnt, wo andere – nach den Corona-Lockerungen endlich wieder – Urlaub machen, hat man sich vermutlich nicht nur den optimalen Wohnort ausgesucht, sondern kann mit seinem Standort auch noch Einnahmen erzielen. Beispielsweise, indem man Ferienunterkünfte vermietet. Ob nur kurzfristig oder regel­mäßig, ob eigene Immobilie oder die Mietwohnung – es gibt einige steuerliche und gesetzliche Aspekte, die Gastgeber in Deutschland beachten sollten, um sich Ärger mit den Behörden zu ersparen.

Ferienimmobilie nicht überall erlaubt
Je nach Kommune kann es grundsätzlich verboten sein, eine Wohnung als Ferienunterkunft zu vermieten. Ob ein so genanntes Zweckentfremdungsverbot besteht, kann bei den örtlichen Behörden geklärt werden. Handelt es sich um einen Um- oder gar Neubau zu Ferien-Vermietungszwecken, benötigt der ­Eigentümer eine Baugenehmigung des örtlichen Bauamtes.

Gewerblich oder privat?
Je nachdem, wie oft, lang oder regelmäßig eine Immobilie als Ferienunterkunft vermietet wird, kann es sein, dass Gewerbe- und Umsatzsteuern fällig werden. Ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Bei der Einschätzung helfen das Gewerbe- oder das Finanzamt. Entscheidend ist grundsätzlich, ob mit der Unterkunft Gewinne erzielt werden oder ob es sich um eine reine Vermögensverwaltung handelt. Auch relevant bei der Frage, ob gewerblich oder privat vermietet wird, sind zusätzliche Serviceleistungen: Wer beispielsweise eine Reinigung der Ferienunterkunft oder ein Frühstück an­bietet, gilt in der Regel automatisch als Gewerbetreibender, der sein Gewerbe anmelden muss und einen Gewerbeschein benötigt. Aber auch private Vermieter sind als Gastgeber verpflichtet, die Vermietung beim Gewerbeamt anzuzeigen.

Diese Steuern werden fällig
Egal, ob privat oder gewerblich: Wer mit seiner Ferienunterkunft Geld verdient, muss diese Einnahmen in der Einkommensteuererklärung angeben und versteuern. Liegen die ­Gewinne höher als 22.000 Euro jährlich, gelten Vermieter zudem nicht mehr als Kleinunternehmer und sind verpflichtet, auf der Rechnung für die Ferienunterkunft die Mehrwertsteuer auszuweisen und als Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Wer mehr als 24.500 Euro Ertrag ­erzielt, muss Gewerbesteuer zahlen. Je nach Kommune kann eine weitere Abgabe auf den Gastgeber hinzukommen: Die Betten- oder Übernachtungssteuer, auch City Tax genannt. In der Regel wird diese aber auf den Gast umgelegt, entweder als Pauschale von zwei oder drei Euro pro Person und Nacht oder als fester Prozentsatz des Nettoübernachtungspreises.

Meldeschein und Datenschutz nicht vergessen
Bei so vielen Anmeldungen bei Bau-, Gewerbe- oder Finanzamt kann die Meldepflicht schon mal in Vergessenheit geraten. Nach dem Bundesmeldegesetz muss für jeden Gast einen Meldeschein ausgefüllt und für mindestens ein Jahr aufbewahrt werden. Nach einer Gesetzesänderung zum 1. Januar 2020 kann der Meldeschein inzwischen auch digital ausgefüllt werden. Wer als Vermieter mehr als zehn Betten vermietet, muss seine Vermietungszahlen zudem noch an das ­statistische Landesamt melden. Wer als Gastgeber auftritt, hat mit Kunden zu tun. Dabei fallen jede Menge personenbezogener Daten an, die selbstverständlich nach den Vorschriften der Datenschutzgrundverordnung verarbeitet werden müssen. Zudem muss der Feriengast über seine Rechte bei der Verwendung seiner Daten informiert werden.

Nutzung der Ferienwohnung in Zeiten von Corona
Höchst umstritten war in der Hochphase der Corona-Epidemie die Frage, ob Eigentümern von Zweitwohnungen die Nutzung ihrer Immobilie (meist in Urlaubsregionen gelegen) untersagt werden kann. Das Verwaltungsgericht Schleswig (Aktenzeichen 1 B 10/20) gestattete es den Behörden, den Aufenthalt in ­Ferienobjekten in Form einer unverzüglichen Rückreiseverpflichtung zu untersagen. Es gehe ganz wesentlich darum, Rücksicht auf die verfügbaren medizinischen Kapazitäten zu nehmen. Das private Interesse, sich in seiner Zweitwohnung aufzuhalten, müsse hier gegenüber dem öffentlichen Interesse des Infek­tionsschutzes zurückstehen. Eine gegenlautende Entscheidung traf in ähnlicher Fallkonstellation das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 11 S 15.20). Hier lag für die Nutzer von Zweitwohnungen ein Anreiseverbot durch einen Landkreis vor, gegen das Betroffene juristisch vorgingen. Die Richter kippten dieses Verbot in einer Eilentscheidung – unter anderem mit der Begründung, die behördliche Verfügung werde sich im Hauptsacheverfahren voraussichtlich als rechtswidrig erweisen. Es gebe bereits etliche Vorsorgeregelungen gegen die Pandemie auf Landesebene und der Landkreis habe nicht dar­legen können, dass es wegen örtlicher Besonderheiten einer ­Ergänzung dieser Bestimmungen bedürfe.

Quelle: LBS
Foto: epr/Albatross Reisen GmbH

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