Versteckter Kündigungs­verzicht im Mietvertrag?

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Frage:

Eine Mieterin, die erst im November letzten Jahres eingezogen ist, hat das Mietverhältnis bereits wieder gekündigt. Wir hatten aber einen Kündigungsverzicht für zwei Jahre in den Vertrag geschrieben, da wir bei sehr kurzen Mietverhältnissen immer wieder Ärger und Aufwand hatten. Wir haben die Kündigung der Mieterin zurückgewiesen. Sie schreibt nun, dass ein mit ihr ­befreundeter Rechtsanwalt meint, der Kündigungsverzicht sei unwirksam, da er im Vertrag versteckt und nicht deutlich hervorgehoben sei. Weiter hat sie das nicht begründet. Könnten Sie uns ­einen Rat geben, wie wir uns verhalten sollen?

Antwort:

Zunächst müssen wir Sie bitten, Ihren Mietvertrag einem Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsverbandes, oder einem Rechtsanwalt Ihrer Wahl vorzulegen. Ihre Frage lässt sich ohne Einsichtnahme in den Vertrag nicht rechtssicher beantworten. Es kommt dann auch darauf an, welche Argumente Ihre Mieterin oder Ihr Rechtsberater vortragen.
Dennoch möchten wir einige grundsätz­liche Bemerkungen zu dem Sachverhalt machen. Wir gehen davon aus, dass ein Formularmietvertrag verwendet wurde. Es spielt dann eine Rolle, an welcher Stelle und wie deutlich Sie diesen Kündigungsverzicht hineingeschrieben haben. Es kann durchaus sein, dass ein in einem Formularmietvertrag enthaltener Kündigungsverzicht als überraschende Klausel gemäß § 305 c Abs. 1 BGB unwirksam ist. Dies stellte bpsw. das Amtsgericht ­Bremen im November 2019 klar. Das Gericht bestätigte zwar, dass ein befristeter Kündigungsausschluss grundsätzlich zulässig ist. Der dem Gericht vorgelegte ­Kündigungsverzicht war aber deshalb unwirksam, weil dieser gegen die Bestimmung von § 305 c Abs. 1 BGB verstieß. Die Regelung war ohne Hervorhebung versteckt in einem Text, der lediglich die ­gesetzlichen Bestimmungen über Kündigungen in Mietverhältnissen wiedergab. Der Mieter konnte dies mangels Hinweis nicht ohne Weiteres ­erkennen (AG ­Bremen, Urteil vom 29.11.2019, Az. 25 C 405/19).

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