Zuschlag für die Untervermietung?

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Frage:

Ich habe nach dem Tod meiner Eltern deren Haus vor ca. einem halben Jahr an eine Familie mit 4 Personen vermietet. Hier handelt es sich um ein typisches Einfamilienhaus mit 145 m2, verteilt auf 2 Ebenen. Nach einem Monat ist mir eine weitere Person aufgefallen, die permanent anzutreffen war und mir als Besucher vorgestellt wurde. Beim letzten Besuch im November ist mir aufgefallen, dass am Briefkasten ein weiteres Adressschild angebracht war. Als ich meine Mieter darauf angesprochen habe, wurde mir mitgeteilt, dass der Besuch mittlerweile fest als Untermieter (2 Personen) eingezogen ist, ohne vorher mein Einverständnis einzuholen. Kann ich durch die eigenständige geänderte Nutzung mir vorbehalten, die Miete entsprechend anzupassen?

Antwort:

Ihrer Frage entnehmen wir, dass es ihnen primär nicht um die Untersagung der Untervermietung geht, sondern um einen sogenannten Untermietzuschlag. Dennoch muss man beide Umstände im Kontext sehen. Zunächst hätten die Mieter Ihre Genehmigung zur Untervermietung einholen müssen. Diese hätten Sie allerdings nur unter Benennung wichtiger Gründe verweigern können. Derart wichtige Gründe können in der Person des Untermieters liegen (Störung des Hausfrieden etc.), Überbelegung des Wohnraumes oder wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraumes nicht zugemutet werden kann. Das alles müssen Sie nachweisen. Nun kommen wir zum Kern ihrer Frage. Im Gesetz (§ 553 Abs.2 BGB) heißt es: Der Vermieter kann die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, wenn dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung zuzumuten ist. Das Gesetz regelt die Höhe dieses Zuschlags nicht. Abgegolten werden dürfen aber nur die zusätzliche Abnutzung der Wohnung und die höhere Belastung mit Betriebskosten. Zunächst klingt die gesetzliche Regelung verführerisch, hat aber in der Praxis nur geringe Auswirkung (s.a. Stürzer/Koch, Vermieter-Lexikon, 14.Auflage). Versuchen Sie mit den Mietern eine einvernehmliche Regelung zu erzielen und stützen Sie sich hauptsächlich auf die vorgenannten Gründe. Insbesondere dann, wenn verbrauchsabhängige Betriebskosten anhand der Personenzahl umgelegt werden.

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